Головна Гарячі точки Новини Ринок нерухомості Меморандум київській владі Корисні посилання Про нас Форум

При використанні матеріалів сайту посилання на нього обов'язкове. Розміщуйте будь-ласка текст "Zabudovi.NET" та пряме посилання на наш сайт. Дякуємо.

 

Редакція публікує матеріали, отримані від їх авторів, та не несе відповідальності за їх зміст. 

Украинский портАл

Наша кнопка

Головна arrow Ринок нерухомості arrow Ринок житла: готуймося до колапсу
ДОПОМЖІТЬ ВРЯТУВАТИ ЛІЗУ!
Ринок житла: готуймося до колапсу
Рейтинг: / 1
ГіршаКраща 
Написав Забудові.NET   
12.11.2008
Фінансова криза в світі та в Росії зокрема вдарила й по українському ринку житла. Не обійшлося без своєї специфіки — квартири дешевшають не тільки через кризу, а й через відсутність покупців й “передерибан” землі в столиці... Утім, з 400-відстотковими надприбутками забудовники надійно гарантували своє “виживання”.

Симптоми кризи


Стрімке зростання курсу долара, гостра фінансова та загальноекономічна криза відлунням позначилися на ринку нерухомості. Ціни на вторинне житло практично по всій Україні з початку жовтня почали активно знижуватися. Навряд чи це є “збігом обставин чи окремими випадками”, як запевняє в інтерв’ю “Економічній правді” президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України Олександр Бондаренко. 

За даними “Економічної правди”, ціни на квартири в Донецьку впали на 20%. Квартири на вторинному ринку Харкова упали в ціні на 20—25%. Поки що “тримається” в ціні житло в Одесі, Криму та Києві. Однак аналітик компанії “Планета-Оболонь” Володимир Коломейко заявляє на шпальтах “ЕП”, що і в Києві 2-кімнатні старі квартири невеликого метражу (до 27—29 кв. м.) продаються зараз за 74—77 тис. доларів, а квартири площею 31—32 кв. м. можна купити за 77—80 тис. доларів.

У Києві “заморозили” зведення близько третини висотних будинків. Навколо “стольного граду” будівельники прогнозують припинення будівництва половини котеджних містечок (за даними Liga.net). Одна велика українська корпорація вже зупинила будівництво на всіх об’єктах. Причина відсутності грошей для будівельних робіт в тому, що житло ніхто не купує. 

За повідомленням “Ліги”, продаж житла також зупинився. Не купують ні квартир, ні приватних будинків. У котеджних містечках під Києвом пропозиція перевищує попит у 7 разів. Не припиняють будівництва лише ті, хто розраховував на власні кошти або майже завершив роботи. Таких, однак, лише половина.

Загалом за останній час в Україні заморожено 50% новобудов, тисячі інвесторів полишені напризволяще. За оціночними даними сайту rieltor.ua, в Києві кількість постраждалих від заморожених будівництв становить як мінімум 6 тис. чоловік. 

Криза на ринку нерухомості, схоже, вступила у гарячу стадію. Як заявив для преси президент Української будівельної асоціації Мілан Паєвич, до теперішнього часу половина будівництв в Україні, на яких зводилися будинки із квартирами економ-класу (найбільш доступний й затребуваний різновид житла) заморожена й невідомо коли будівництво відновиться.

“Всі квартири в добудованих будинках уже продані, — заявив на шпальтах “Сегодня” пан Паєвич. — Що стосується будинків, готових менш ніж на 50%, то їхня доля невесела: на такій стадії залучити інвесторів (покупців) практично нереально, а в самих компаній-забудовників просто нема грошей, щоб продовжувати роботи. Взяти кредити практично нереально: банкіри відмовляються давати гроші на 3—5 років під незавершене будівництво. Якщо не втрутиться держава, наприклад, в особі Нацбанку, що виділить із резервного фонду десятці найбільших українських банків кілька мільярдів гривень, щоб позичати забудовникам, ринок первинного житла чекають дуже серйозні проблеми”.

В тому ж виданні наступним чином висловився керівник відділу маркетингу компанії “Київжитлоінвест” Володимир Германов: “Жорсткість умов і різке зниження обсягів кредитування вдарили як по покупцях, для яких стали недоступні іпотечні позики (через ріст ставок), так і по продавцях. Люди втратили можливість купувати квартири, а будівельники не змогли взяти кредити на те, щоб вони могли по максимуму завершити будівництво. Частина дрібних будкомпаній (на первинному ринку тільки в Києві близько 90 великих і дрібних фірм) може збанкрутувати, але ринок не завалиться. В 2009-му році ціни почнуть плавно зменшуватися. Хоча, об’єктивно кажучи, якщо вже сьогодні вартість квадратного метра знизити на 25%, забудовники в більшості проектів бізнес і преміум-класу однаково залишаться із прибутком — настільки сильно вони перестрахувалися...”

Будівельні компанії вже почали заощаджувати на зарплаті. Насамперед “скорочують” найманих робітників, які займаються рекламою й корпоративним PR. Продавців нерухомості переводять на відсоток від угод, яких зараз майже нема. На будмайданчиках поки йдуть роботи, але подекуди вже почали скорочувати підсобників і майстрів, затримувати на 1—2 тижні зарплату. Правда, офіційно тільки кілька великих компаній заявили про скорочення. 

Як працює “забудовна” схема та чому зростали ціни на житло


До такої економічної ситуації ми йшли досить довго. Події на ринку нерухомості свідчать не лише про фінансову кризу, а й про кризу усіх відносин між забудовниками, владою, “громадою” та пресою. Усі сторони мають інколи діаметральні інтереси.

Так сталося, що одержати земельну ділянку під будівництво без значних корупційних “вливань” у Києві та інших великих містах України неможливо. Тому заздалегідь у бюджет будівництва доводиться включати ці “тіньові витрати”. Але роздачею хабарів “митарства” забудовників не завершуються. Їм доводиться... боротися із обуреною громадськістю. Про це — трохи далі. 

Для зміни цільового призначення ділянки, до винесення на сесію міськради питання про виділення землі, забудовнику треба отримати спеціальне рішення про комплексну зміну Генплану. Зараз його замінили пунктом про внесення змін у Генплан у самому рішенні. Тобто спочатку питання вирішується (не безплатно), а потім — вносяться зміни.

Тим, у кого нема лобіста у владі, здатного посприяти в одержанні погоджень у держорганах, свої послуги готові надати посередники. Це збільшує видатки, однак підвищує шанси на успіх. 

Способів дістати ділянку в місті, по суті, два: зв’язки й статус та фінансові оборудки з владою. За неофіційним даними девелоперів, вартість одержання дозвільної документації вже протягом багатьох років становить мільйони гривень. Однак ніякий забудовник, ясна справа, прямо не зізнається в тому, якими “сумнівними” методами йому вдалося одержати земельну ділянку або дозвільні документи.

До цього додається ще один етап забудови. Одержавши офіційні папери, улагодивши, здавалося б, усі формальності, будівельник може прийти у велике здивування, виявивши, що розпочалися радикальні (й не зовсім) протести мешканців проти забудови... Типовий приклад — “здивування” та “обурення” діями мешканців з боку фірми “К.А.Н.Девелопмент”, котра виявила навесні 2008 р., що громада проти будівництва висотки над Аскольдовою могилою. Усі претензії керівництво фірми висуває... Київраді, яка виділила заздалегідь спірну ділянку. При цьому всі забудовники апелюють до необоротності юридично правильних документів. 

Тиск бізнесу і влади породив реакцію людей — спротив, часто дуже радикальний, варварській забудові. Не будемо казати “незаконній”: зазвичай формально забудовник після проходження всіх інстанцій має усі дозвільні документи для початку будівництва.

Зараз активні “бої” йдуть по всьому місту. Не тільки в центрі, а й навколо будівництва житлових будинків, наприклад, на Позняках і Харківському масиві. Ці райони й так украй бідні на “зелені зони”. Крім цього, при “ущільненні забудови” у громади відбираються території дитячих садків, майданчиків, шкіл і т.ін. 

У той самий час, існує цікавий факт: не всі “варварські” будівництва зіштовхуються із протестами. Це залежить від того, як забудовник “домовиться” з мешканцями будинку, які компенсації запропонує і які гарантії дасть. Зазвичай це ремонт під’їздів та інші дрібні послуги мешканцям (дрібні у масштабі бюджету будівництва). Деякої “підмазки” потребує ще одна формальність: громадські слухання. Відома ціна на “правильне” голосування на громадських слуханнях: голос “за” коштує 100 гривень, причому ціна росте — у 2005 році вона складала 50 грн. Існують навіть горезвісні “PR-фірми”, котрі у 2007 році поставили слухання на конвеєр, беручи гроші за “зв’язки з громадськістю”, а реально... проводять слухання “як треба забудовнику”.

Тож не дивуймося, що при слові “забудовник” більшість киян, у яких у дворі, парку — деінде зводять чергове цегляне “одоробло”, буде висловлюватися дуже нецензурно. За винятком 6 тис. київських інвесторів, звичайно.

Земля закінчилася, панове. Вже побудовані будинки стоять порожні, їх елементарно нікому купляти й нікому заселяти, а будувати нові вже невигідно. Тож не дивуймося подальшому дешевшанню цін на житло.

На носі тільки одна велика подія, що може спровокувати новий будівельний бум, — “Євро-2012”. Лише в столиці, за неофіційними даними, потрібно побудувати 55 нових готелів. Знову-таки, це буде суперечити, як прогнозують фахівці Національного екоцентру України та інших екологічних організацій, чинному законодавству. Вільні землі у Києві фактично вичерпалися, тож природоохоронці роблять висновки, що готелі, стадіони та інша мішура для футбольного свята постануть на місці “зелених зон” (Національного Експоцентру, Труханового, Жукового островів та ін.). 

“На ринку нерухомості “бєз пєрємєн”...”


Ріелтори не згодні з тим, що криза в США або будь-яка інша криза значно вплинула на ринок нерухомості в Україні. Про це на форумі “Житло 2008” заявив віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АСН(р)У) Сергій Злидень (за даними ЛІГАБізнесІнформ) . Він відзначив, що “вторинний ринок нерухомості в Україні стабільний”. На думку С.Злидня, якщо не враховувати рівень інфляції, то ціни на квартири, у порівнянні з 2007 роком, не змінилися, і, після сезонних коливань, на даний момент ціни на вторинне житло перебувають на рівні весни цього року.

Забудовники щосили спростовують інформацію про кризу продажу житла. 9 жовтня голова Ради директорів Української будівельної асоціації (УБА), президент компанії “ХХІ століття” Лев Парцхаладзе заявив, що український ринок нерухомості більш стійкий в умовах настання сучасної кризи порівняно з російським (за даними “Економічної правди”) . Експерт пояснює це тим, що наш ринок молодший на 3—4 роки, тому криза нам, принаймні зараз, не загрожує.

Ріелтор Олександр Бондаренко, президент АСН(р)У, закликає пресу “не нагнітати ситуацію” й стверджує: “Падіння ринку нерухомості — це колапс для всієї економіки. Так колись Японія ціле десятиліття не могла вийти з великої кризи, коли завалився її ринок житла”.

Колапс інфраструктури: “кіна не буде, каналізація закінчується...”


Постає на перепоні забудові ще одна серйозна проблема. Через два роки в Києві зупиниться будівництво через дефіцит каналізацій і електроенергії. Про це заявив директор промислово-будівельної групи “Ковальска” Олександр Пилипенко.

“Зараз нема єдиного центра координації будівництва й розвитку Києва з погляду інженерії й логістики. З одного боку, розробляються й приймаються плани з поліпшення столичної інфраструктури. З іншого — практична реалізація цих планів настільки повільна, що вже через кілька років Київ просто зупиниться у своєму розвитку, — заявив бізнесмен. — Уже сьогодні ми маємо кризу транспортних розв’язок. За нею піде криза інженерного забезпечення міста, такого, як колектори, каналізація, електроенергія й т.д. Зовсім незабаром новобудови неможливо буде підключити до каналізаційних систем, до електроенергії. Ні Київський водоканал, ні “Киевенерго” не розвивають свої мережі належними темпами”, — вважає він.

Усе це — наслідки “аврального” будівництва в Києві та штучного роздмухування цін на столичну нерухомість, рентабельність якої сягала 400%.

Догралися...

Олег АНДРОС

"Свобода" 

Обговорити публікацію

 
< Попередня   Наступна >

Не забувайте, що на нашому сайті є форум, де Ви можете вільно висловлювати свої думки щодо забудов, та всього, що має відношення до них.

Чи подобається Вам як забудовується Київ?
 
Чи підтримуєте Ви активні дії мешканців проти забудовників?
 
Як відобразиться обрання нового Президента та формування нового Уряду на Києві та незаконних забудов
 

З питань розміщення реклами на сайті, просто напишіть нам, і ми домовимось.